En este post os vamos a ir compartiendo en detalle las diferentes partidas, proveedores y como hemos construido la casa.
Lo primero: Dónde. Tipos de terrenos (Urbano, rústico)
Lo primero es “donde”. Esta vivienda la estamos construyendo en una localidad de Segovia. Es una zona rural en un terreno que hemos comprado para tal fin. Sobre el suelo hay mucho que comentar ya que el tipo de terreno que compres te permite un tipo de construcción u otro.
El terreno debe tener algo de licencia urbana para poder edificar. En caso contrario, si es un terreno rural no puedes construir nada. Evidentemente el tipo de terreno y su licencia afecta mucho al precio. Un terreno rural es muy económico pero no se pueden hacer construcciones más allá de pequeñas construcciones que se consideran para trabajos de agricultura. Es decir, si compras un terreno rural, solo podrás construir una pequeña casa para almacenar herramientas pero no puede ser una vivienda. Es decir, no podrás tener instalaciones, saneamiento.
Esta parte es básica, pero es esencial para poder construir tu vivienda en condiciones.
Otro tema importante es comprar un terreno dónde ya exista una vivienda (aunque el estado sea de ruina)
Un terreno con una vivienda aunque sea en estado de ruina te acelerará el proceso mucho ya que no tienes que solicitar licencia. No tener que pedir licencia, te permite ganar mucho tiempo, aunque puede ser que tengas que mantener las dimensiones básicas de la vivienda existente.
Tamaño de la vivienda
En base al terreno y licencia, podrás construir un tipo de vivienda. El tamaño de la vivienda siempre será a en base al terreno y los posibles lindes así como otros aspectos que puedas tener cerca de tu vivienda. Por ejemplo, puede haber iglesias, postes de luz, lindes con vecinos, etc… Todos estos aspectos son clave para definir la edificabilidad del terreno. En nuestro caso por ejemplo hay una parcela al lado de la nuestra dónde hay una ermita en el lindero así como una línea eléctrica que cruza toda la parcela. Ese aspecto por ejemplo hace que sea muy compleja la licencia ya que podemos tener un retranqueo de hasta 10 metros respecto a la línea haciendo que básicamente sea imposible edificar nada.
El proceso de inicio del proyecto. La licencia.
Lo primero que debemos hacer es preparar el proyecto de obra e iniciar el proceso de solicitud de licencia. Este proceso en áreas menos pobladas puede ser rápido, pero en nuestro caso tardamos 7 meses. No es que sea un proceso complejo, pero cada paso administrativo es lento.
Cual es el circuito de aprobación de una licencia >
- Hacer el proyecto (Se puede entregar un proyecto básico sin visar o un proyecto de ejecución visado por el colegio de arquitectos que corresponda a tu zona).
- Solicitar la licencia al ayuntamiento que lo puede derivar a la diputación de la zona (en caso de que el ayuntamiento no tenga arquitecto municipal).
- Con un proyecto básico sin visar se puede solicitar la licencia.
- En esta entrega del proyecto, el arquitecto municipal te puede solicitar subsanación de errores o comentarios a la documentación. En nuestro caso lo único que se comentó fue el retranqueo de la vaya respecto a la carretera.
- El arquitecto municipal te da un informe favorable y el ayuntamiento te da la licencia pero aun no se puede iniciar la obra.
- En este punto hemos pagado el ICIO que es un 4% sobre el presupuesto de ejecución.
- A continuación el proyecto de ejecución se debe enviar al colegio de arquitectos para su visado.
- Con el proyecto de ejecución visado, la misma diputación te da el inicio de obra.
Estos trámites pueden variar por ayuntamiento. Consulta con tu ayuntamiento para conocer el proceso exacto para tu obra.
Todo este proceso es complejo y la cantidad de documentación que se debe aportar es abrumadora. Los arquitectos con los que trabajes se encargan de todo esto, pero es un trabajo administrativo muy intenso.
Una vez tienes la licencia, necesitas un equipo para construir la casa
En nuestro caso el equipo básico ha sido:
- Arquitecto
- Aparejador (es esencial)
- Equipo constructor / albañiles
- Equipo hormigón / encofradores / estructura
- Empresa de compra de materiales (esencial tener una buena relación y pagar rápido para que estés en su lista de prioridades)
- Empresa de ventanas
- Empresa de electricidad
- Empresa de fontanería
- Empresa SATE (aislamiento de fachadas)
- Sistema de Geotermia (empresa para esto)
- Pladur / tabiques interiores
Cada punto lo iremos detallando para explicar el proceso de selección, presupuestos y opciones.
El Aparejador es esencial porque al abrir un centro de trabajo necesitas ciertos permisos y documentación sobre seguridad, seguimiento de la obra, etc. Igualmente necesitas a alguien técnico que te pueda ayudar con el seguimiento de la obra.
La primera fase del proyecto material es el replanteamiento de las medidas sobre el terreno. Esto lo hicimos con el equipo de construcción tirando cuerdas sobre el terreno. Inicialmente lo hicimos nosotros en varias ocasiones para estar seguros del tamaño y distribución del espacio.
Esta fase es tan sencilla y práctica como puedes imaginar. Se trata de plantear sobre el terreno las dimensiones que crees adecuadas para la vivienda. Para eso se usan cuerdas y estacas. Clavas la estaca en el suelo, atas la cuerda y vas haciendo parcelas de las habitaciones.
En esta fase solo buscas que la zona dónde vas a construir esté lo más despejada posible y sea plana. Con esto evitas trabajo extra de excavación.
Dentro de nuestra parcela, había una zona que era así y nos permitía disponer de un espacio suficiente para construir la vivienda.
Con estas medidas planteadas las siguientes fases son la cimentación y estructura. Aquí es importante coordinar los equipos de construcción y estructura porque las zanjas las hace un equipo y la cimentación otro.
En nuestro caso, las zanjas de cimentación y el aislamiento tenían en total 1 metro de profundidad.
Detalle de la estructura y aislamiento.
Detalle de la estructura. La parte de aislamiento y estructura es esencial para un proyecto de calidad.
Al final el resultado es algo como esto:
Dispones de una estructura que servirá de base para la vivienda y servirá como aislamiento para la vivienda respecto al suelo.
El relleno de los espacios se hace con CAVITI.
En este fase ya han pasado varias semanas y aun no tenemos ni el suelo :).
Precio metro cuadrado estimado
Al inicio pedimos varios proyectos. Una empresa nos hacía un llave en mano por 1.500€ m2. El problema de esta empresa era que no respondían en forma, eran muy informales en toda la comunicación y lo descartamos.
Luego buscamos equipos de construcción pero por lo general estaban todos muy liados y en esos casos si que vimos que el desempeño podría ser algo irregular. En un sector que tiene mucha demanda, pero está muy poco profesionalizado. Al final el equipo es un equipo local que en general muy bien en todos los aspectos.
El papel del aparejador
Sobre el aparejador, en este tipo de proyectos su aportación está un poco limitada por la propia idiosincrasia del equipo / proyecto. Lo mejor es buscar alguien que haga lo esencial y acompañe en el proyecto. Hay temas administrativos que hay que hacer si o si.
¿Cuál es el problema de unificar en una constructora?
– Supongamos que el coste del hormigón son 100€ m3 (por redondear) desde la planta.
– El del encofrado le mete un 15%
– La constructora le mete otro 15%
Al final, pagas por el m3 132€ y eso en cualquier obra tiene mucho impacto.
En nuestro caso solo para los cimientos hemos gastado unos 18.000€ en materiales y pagando directamente a la empresa que lo servía.
En el caso de la geotermia (más allá de que sea o no rentable) un instalador te mete un 40% de margen sobre la máquina + su mano de obra que va a parte.
Es importante hablar con todos los oficios y siempre que sea posible tener 2 o 3 referencias.
Solicitar presupuesto para ventanas
Consulta proveedores de ventanas: https://services.tochat.be/marketplace/presupuesto-ventanas
Esta partida en nuestro caso por el número de ventanas y tamaño era una de las partidas más importantes a nivel de presupuesto. En total eran 18 ventanas y algunas de un tamaño grande tipo 2×3 metros. Las ventanas tienen unos tamaños estandar dónde el precio y los plazos son más ajustados. Cualquier medida un poco especial cambia el presupuesto y plazos.
Luego hay acabados que también influyen en el precio:
- Hoja oculto
- Herrajes ocultos
- Gas argon para mejorar el aislamiento
- Junta autoexpansiva
- Precerco (quien lo pone – la constructora o el equipo de las ventanas – esto es un tema de acordar y coordinar).
Luego está el material de las ventanas:
Las 3 opciones más comunes son: PVC, Aluminio y Madera.
- PVC es barato, buen aislamiento, pero visualmente es la peor opción.
- Aluminio es peor aislamiento, pero visualmente mejor opción y muy sólida.
- Madera, es buen aislamiento, pero el mantenimiento conversación es la peor opción.
Dentro de cada material hay muchas marcas y las marcas son muy importantes a nivel de precio.
Dentro de las marcas españolas Cortizo es muy conocida y da muy buena calidad. Marcas más económicas puede ser ITESAL. Technal es una marca más premium. En general la diferencia entre una y otra es un 20% aproximadamente. Es decir, si Ventanas Technal es 100€, Ventanas Cortizo sería 80€ y Ventanas Itesal sería unos 60€. Estas marcas son solo el marco de la ventana. El carpintero (aunque sea metálico se llaman así) se encargará de gestionar los cristales así como los aspectos extra de la ventana que tu necesites.
En nuestro caso, hemos optado por aluminio.
Respecto al aislamiento lo más importante es disponer de cristales lo más gruesos posibles (3+3) más gas argón y control solar.
Dentro de
Solicitar presupuesto para Geotermia
Consulta proveedores de Geotermia.
https://services.tochat.be/marketplace/geotermia
Continuamos.